??房企半年报发布已经接近尾声,从数据上看,房地产行业迎来财务数据最好的半年。数据显示,在已经发布年报的126家A股上市房企中,净利润同比翻倍的企业占到39家,占比高达31%。

??其中,包括世荣兆业、中交地产、国创高新、我爱我家(微博)、万通地产(微博)、长春经开、广宇发展、合肥城建、中洲控股、首开股份、广宇集团、新光圆成、中粮地产、浙江广厦、光明地产、阳光城以及新湖中宝这17家企业上半年净利润涨幅高达200%。

??58安居客房产研究院首席分析师张波指出,利润上涨部分因素和会计计算方式有关,由于房地产采取预售制度,销售收入反映到报表上具有一定滞后性,当前利润上涨更多反映的是前期市场销售情况。前期尤其是2017年房地产项目在今年上半年进行销售结转收入,对2018年房企年中报产生一定影响。

??张波认为,调控背景之下,房企利润上涨并不奇怪。行业的集中度不断提升也导致头部房企的利润上升明显,碧桂园、恒 大、万科、保利等头部房企的净利润都得到明显提升,其中碧桂园的净利润接近翻番。利润上升也和房企的加块周转有关,受融资不断收紧影响,为了应对资金成本不断上涨、现金流短缺等问题,房企非常重视回款速度,尤其是在销售环节的现金回流。

??“过去有一种说法,即房地产行业暴利时代过去了。但这两年一个新变化是,很多中小城市房价起来了,很多都是翻倍上涨,所以销售方面的表现非常好。做个最简单的对比,这几年很多城市房价至少上涨了3000元以上,这部分其实都带来很大的利润。很多布局中小城市的房企,类似全国型和区域型的,其实都享受了这一波红利。另外,房地产营销的成本是降低的,现在基本上不愁客户,所以从营销成本开支来算,有部分费用是完全可以压缩。”易居(博客)研究院研究总监严跃进认为,大趋势看,房地产市场仍有空间,但也有负面因素。限价等政策会适当压缩此类盈利内容的。

??从未来看,张波认为,2018年房企利润上涨还或将持续,尤其是龙头房企的利润上涨的动力依然较强。不过,2018年下半年,房企日子并不好过,国家对于房地产行业的调控力度不会放松,房地产行业的融资监管依然趋紧。作为资金密集型行业,房企资金成本压力依然很大。因此,张波判断,下半年房企推盘会更加积极,高周转依然会是众多房企不得不采用方式。

??他指出,“行业分化持续,中小房企未来的利润下行压力会明显增大。由于资金压力的影响,银行表内资金依然会优先给予‘名单内’房企,而这类房企往往就是品牌房企,排名靠后的房企很难获得银行的开发贷款支持,更多中小房企不得不通过承担更高资金成本方式获得资金,高企的融资成本或将带来房企借款利息等财务费用明显增长,同样会影响到房企净利润水平。”

??融创中国董事长孙宏斌(博客)也在业绩会上表示,未来房企分化会非常严重。他表示,“当前房企比较焦虑,主要有两方面原因:一是布局问题。如果房企布局了四五线城市,但现在市场又冷得比较快,开发商的压力可能就比较大;二是限价问题。限价以后,开发商去年买的地或前年买的地,按照限价卖的话是亏钱的。”